Пунктом 2 указанной статьи установлены исключения из общего правила и приведен перечень случаев продажи земельных участков без проведения торгов.
В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 и
пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительным правом на приобретение в
собственность земельных участков, находящихся в государственной или
муниципальной собственности, обладают граждане, юридические лица, являющиеся
собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.
Выкуп земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов лицом, имеющим в собственности здание (сооружение), правомерно возведенное на данном участке, обусловлен необходимостью обслуживания и использования такого объекта по назначению.
Строительство только объекта вспомогательного использования
Возведение на публичном земельном участке только объекта вспомогательного использования не влечет возникновения у его собственника права на приобретение в собственность публичного земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ.
Судебная практика
Общество на основании договора аренды владело двумя публичными земельными участками, один из которых был предоставлен для строительства и последующей эксплуатации офисного здания, а другой - для размещения парковки без права возведения капитальных объектов. Возведя и зарегистрировав в упрощенном порядке в ЕГРН право собственности на вспомогательные объекты (пункты охраны), общество обратилось за приобретением в собственность названных участков.
Министерство (орган, ранее уполномоченный распоряжаться публичными землями) и общество заключили договор купли-продажи земельных участков со ссылкой на подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункт 1 статьи 39.20 ЗК РФ. Впоследствии администрация, к которой перешли полномочия по распоряжению публичными землями, ссылаясь на нарушение обществом правового режима спорных участков, отсутствие объектов недвижимости, в целях строительства которых предоставлялся один из участков, нарушение публичных интересов совершенными сделками и императивных положений земельного законодательства о приватизации участков, обратилась в арбитражный суд с иском о признании договоров купли-продажи участков ничтожными и применении последствий недействительности сделок.
Решением арбитражного суда первой инстанции в иске отказано.
Постановлениями арбитражного суда апелляционной инстанции и суда округа решение оставлено без изменения.
При этом суды исходили из правомерности владения обществом спорными участками на основании договора аренды, наличия записи в ЕГРН о праве собственности общества на объекты, которые не были признаны самовольными постройками, и обоснованной реализации обществом исключительного права на выкуп спорных участков в порядке статьи 39.20 ЗК РФ.
Судебная коллегия Верховного Суда отменила названные судебные акты и удовлетворила требования администрации в части признания недействительными договоров купли-продажи земельных участков, в части применения последствий недействительности сделок направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указав следующее (№ 302-ЭС21-14414).
Арендатор-застройщик вправе возводить на публичном участке с учетом требований градостроительного регламента строения вспомогательного использования без получения разрешения на строительство и зарегистрировать на них право собственности в упрощенном порядке в соответствии с законодательством о регистрации недвижимости.
При этом из совокупного анализа пунктов 2 и 3 части 17 статьи 51 и части 15 статьи 55 ГрК РФ и статьи 135 ГК РФ следует, что основными критериями для отнесения строений и сооружений к вспомогательным являются их принадлежность к виду сооружений пониженного уровня ответственности, отсутствие необходимости получения разрешительной документации на их строительство и наличие на земельном участке основного объекта недвижимого имущества, по отношению к которому такое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию.
Арендатор публичного земельного участка, предоставленного для строительства объекта недвижимости, вправе самостоятельно определить очередность возведения вспомогательных объектов и принять решение об их создании до начала строительства основного объекта недвижимости. Однако приобретение такого участка в собственность путем выкупа на возмездной основе возможно только после окончания строительства основного объекта.
Таким образом, возведение на публичном земельном участке только объекта вспомогательного использования, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на этот объект, в отсутствие на этом земельном участке основного здания или сооружения не влечет возникновения у собственника вспомогательного объекта права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ.