Судебная практика
ООО «Глобус групп» (застройщик) обратилось в суд с иском к ООО «Контакт» и Щ. о расторжении договора участия в долевом строительстве, признании договора цессии недействительным, об исключении из ЕГРН регистрационной записи и просило расторгнуть договоры об участии в долевом строительстве, заключенные между АО «ЛИК» (первоначальный застройщик) и ООО «Контакт» и между ООО «Контакт» и Щ., указывая, что ООО «Контакт» не исполнило обязательство по оплате АО «ЛИК» в рамках договора долевого участия в строительстве, а потому не могло уступить впоследствии право требования по данному договору Щ.
Заочным решением суда иск удовлетворен. Принимая решение, суд первой инстанции на основании положений статей 450, 450.1, 453 ГК РФ, Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве) пришел к выводу о наличии оснований для расторжения договора долевого участия в строительстве в отношении объекта долевого строительства (квартиры), поскольку ООО «Контакт» не исполнило обязательство по оплате объекта долевого строительства.
Суд первой инстанции сделал вывод, что поскольку ООО «Контакт» не исполнило обязательство по оплате объекта долевого строительства, то оно не имело правовых оснований заключать договор цессии, а потому признал договор цессии, заключенный между ООО «Контакт» и Щ., недействительным, как совершенный в нарушение законодательного запрета, предусмотренного частью 1 статьи 11 Закона об участии в долевом строительстве.
Суд апелляционной инстанции поддержал позицию суда первой инстанции.
Кассационный суд общей юрисдикции судебные постановления судов первой и апелляционной инстанций оставил без изменения.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда отменила состоявшиеся по делу судебные постановления, дело направила на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям (№ 77-КГ21-5-К1).
Признавая недействительным договор цессии, суд сослался на часть 1 статьи 11 Закона об участии в долевом строительстве, согласно которой уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ.
Между тем вывод суда о недействительности договора цессии по данному основанию не соответствует фактическим обстоятельствам дела.
Как следует из материалов дела, Щ., которому банк предоставил денежные средства на покупку квартиры, для получения кредита приложил следующие документы: договор об участии в долевом строительстве от 4 апреля 2018 г., заключенный между АО «ЛИК» и ООО «Контакт», зарегистрированный в установленном законом порядке; договор цессии от 8 июня 2018 г., заключенный между ООО «Контакт» и Щ., зарегистрированный в установленном законом порядке; справку за подписью исполняющего обязанности генерального директора АО «ЛИК», представленную в Росреестр, свидетельствующую о том, что оплата за квартиру по договору об участии в долевом строительстве от 04.04.2018 г. произведена в полном объеме в размере 1925100 руб.
Как предусмотрено частью 10 статьи 48 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в редакции, действовавшей на момент заключения договора цессии), государственная регистрация соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, осуществляется по заявлению сторон договора о такой уступке (цедента и цессионария). Для государственной регистрации договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве также необходимы:
- договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве;
- справка, подтверждающая полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи.
С учетом положений приведенной нормы закона необходимые условия для государственной регистрации договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве сторонами соглашения были выполнены, представлена справка о полной уплате цены договора участия в долевом строительстве цедентом ООО «Контакт» застройщику АО «ЛИК», при этом справка об уплате цены договора участия в долевом строительстве, выдаваемая застройщиком, является документом, прямо предусмотренным законом в качестве подтверждения уплаты цены договора.
Судом не указано, по каким основаниям данная справка не принята в качестве доказательства по делу.
При этом суд принял во внимание документы, представленные конкурсным управляющим ООО «ЛИК», а именно бухгалтерские документы (карточки счета, выписки по лицевым счетам, выписки из кассовой книги), в которых указанная оплата не отражена. Между тем бухгалтерские документы не являются исключительными доказательствами оплаты по договору долевого участия.
Таким образом, суду надлежало достоверно установить, исполнило ли ООО «Контакт» свои обязательства по договору участия в долевом строительстве в полном объеме, поскольку данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке и в дальнейшем также в установленном законом порядке зарегистрировано соглашение об уступке прав между ООО «Контакт» и Щ.
В качестве последствий признания недействительной сделки цессии судом первой инстанции указано на исключение из ЕГРН записи о государственной регистрации договора цессии и ипотеки в силу закона.
Однако, делая данный вывод, суд вышел за пределы исковых требований в нарушение части 3 статьи 196 ГПК РФ. Выйти за пределы исковых требований суд может только в случаях, предусмотренных законом.
Как предусмотрено пунктом 4 статьи 166 ГК РФ, суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях. В данном деле такие обстоятельства отсутствуют.
В пункте 78 постановления Пленума Верховного Суда от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может быть также удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.
Между тем в исковом заявлении ООО «Глобус групп» не указано, какие права и законные интересы истца были нарушены договором цессии, стороной которого он не является, договор зарегистрирован в установленном законом порядке и самими сторонами договора не оспаривается. По сути, требование истца направлено на восстановление ООО «Контакт» в правах участника по договору об участии в долевом строительстве жилья с тем, чтобы расторгнуть с ним договор. ООО «Контакт» требования о признании договора цессии недействительным не заявляло.
Из статьи 390 ГК РФ следует, что недействительность переданного требования в случае, если такое будет установлено, является основанием для привлечения цессионарием к ответственности цедента. При этом обстоятельства наличия либо прекращения договора долевого участия в строительстве и его исполнение сами по себе не находятся в причинной связи с действительностью и заключенностью оспариваемого договора цессии. В случае, если истец полагает, что ООО «Контакт» не исполнило перед ним обязательства по договору долевого участия, он вправе заявить имущественные требования к стороне договора.
Кроме того, согласно пункту 5 статьи 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.
При регистрации договора уступки прав требования между ООО «Контакт» и Щ. представлена справка за подписью исполняющего обязанности генерального директора АО «ЛИК», свидетельствующая о полной оплате долевого строительства (квартиры) по договору об участии в долевом строительстве. Таким образом, все стороны договора, а также третьи лица полагались на действительность договора уступки, что не получило оценки со стороны суда.
Кроме того, суд признал недействительным договор цессии, заключенный между ООО «Контакт» и Щ., поскольку расторг договор, на основании которого к ООО «Контакт» переходило уступаемое право.
Согласно пункту 3 статьи 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон (пункт 4).
Таким образом, переданное право могло быть возвращено ООО «ЛИК» только после вступления в законную силу решения суда о расторжении договора от 4 апреля 2018 г., а потому на момент вынесения решения суда и апелляционного определения оснований для признания недействительным договора цессии от 9 июня 2018 г. по данному мотиву не имелось.
Нельзя признать обоснованной ссылку суда на положения статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве о праве застройщика на односторонний отказ от исполнения договора, который в указанном случае считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об этом, поскольку в данном случае уведомление о расторжении договора направлено не стороне договора долевого участия Щ., а ООО «Контакт».
При вынесении решения судом также не учтены интересы физического лица Щ., уплатившего полную стоимость по договору цессии, и банка, предоставившего кредит на такую покупку и являющегося залогодержателем имущественных прав по договору цессии, не приняты меры к восстановлению их прав, нарушенных в результате признания недействительными договоров цессии, и, соответственно, не разрешен в полном объеме гражданский спор, как того требует статья 2 ГПК РФ.