Судебная практика
К. обратилась в суд с иском к министерству строительства области, застройщику об установлении факта участия в долевом строительстве, факта оплаты и о признании права на получение в собственность квартиры.
В обоснование требований истец указала, что 29 января 2007 г. между ней и обществом (заказчиком) заключен предварительный договор, согласно которому истец приняла участие в инвестировании строительства многоквартирного жилого дома. В соответствии с этим договором заказчик обязался после получения разрешительной документации и ввода дома в эксплуатацию передать инвестору однокомнатную квартиру определенной площади под строительным номером 105. Взятые на себя обязательства как инвестор истец исполнила в полном объеме, что подтверждается квитанциями от 18 мая 2007 г. на сумму 1 641 905 руб. и от 25 мая 2007 г. на сумму 100 000 руб.
Письмом от 27 ноября 2019 г. министерство строительства Самарской области сообщило К. о том, что решением комиссии от 8 мая 2014 г. она была отнесена к числу пострадавших и включена в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирного дома и чьи права нарушены. Однако в представленном ею пакете документов отсутствуют документы об оплате предварительных договоров, в связи с чем министерство просило представить указанные документы либо решение суда об установлении факта их оплаты.
Суд первой инстанции, отказывая К. в удовлетворении исковых требований, указал, что из содержания предварительного договора не следует обязанность истца по оплате цены недвижимого имущества до заключения основного договора, условия договора займа (между сторонами заключены предварительный договор инвестирования и договор займа) также не содержат указания о прекращении у застройщика обязательства по возврату суммы займа путем передачи жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
Кассационный суд общей юрисдикции судебные постановления судов первой и апелляционной инстанций оставил без изменения.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда отменила состоявшиеся по делу судебные постановления, дело направила на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указав следующее (№ 46-КГ21-40-К6).
В силу части 1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ (норма приведена в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений; далее -Федеральный закон № 214-ФЗ) данный федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Действие Федерального закона № 214-ФЗ распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с 1 апреля 2005 г. сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которым в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве (вопрос 2 Обзора судебной практики Верховного Суда за четвертый квартал 2012 года, утвержденного Президиумом Верховного Суда 10 апреля 2013 г.).
Верховный Суд в преамбуле Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда 4 декабря 2013 г., указал, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона № 214-ФЗ, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона № 214-ФЗ.
Пленум Верховного Суда в пункте 43 постановления от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснил, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).
Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).
Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.
Согласно условиям предварительного договора от 18 мая 2007 г. стороны обязались заключить основной договор об участии в долевом строительстве жилого дома до 1 декабря 2007 г. Этим договором предусмотрено, что в случае, если до или в период его действия у сторон возникнут другие обязательства по другим договорам между собой, то стороны заменяют другие обязательства по другим договорам выполнением обязательства по основному договору долевого участия.
В соответствии с дополнительным соглашением к предварительному договору стоимость однокомнатной квартиры под строительным номером 105 составляет 1 741 905 руб.
По условиям договора займа и дополнительного соглашения от 18 мая 2007 г. К. (займодавец) обязалась внести в кассу заказчика (заемщика) денежные средства в размере 1 741 905 руб. со сроком их возврата до 1 декабря 2007 г. Судом установлено, что между сторонами заключены предварительный договор инвестирования и договор займа.
Таким образом, суд не исключил, что целью возникших правоотношений являлось строительство объекта недвижимого имущества -однокомнатной квартиры под строительным номером 105.
Оценивая условия предварительного договора и договора займа, суд указал, что в них отсутствует указание на исполнение обязательств по предварительному договору путем передачи денежных средств по договору займа.
Между тем, как следует из материалов дела, К. передала заказчику по договору займа денежные средства в размере стоимости объекта долевого участия сразу и в полном объеме до заключения основного договора, при этом срок возврата суммы займа совпал со сроком заключения основного договора. Кроме того, стороны согласовали в предварительном договоре замену иных обязательств по другим договорам выполнением обязательства по основному договору долевого участия.
Таким образом, условия предварительного договора и договора займа о цене объекта долевого участия и сумме займа, сроках заключения основного договора и возврата суммы займа, а также о замене иных обязательств по другим договорам выполнением обязательства по основному договору долевого участия тоже подлежали оценке судом по правилам статьи 431 ГК РФ на предмет соответствия указанных сделок по привлечению денежных средств граждан существу договора участия в долевом строительстве.
Однако указанным обстоятельствам судом в нарушение требований статьи 67 и части 4 статьи 198 ГПК РФ оценка дана не была.
Ограничившись ссылкой на то, что договоры инвестирования и займа не содержат указания на прекращение у застройщика обязательства по возврату суммы займа путем передачи жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства, суд не исследовал всю совокупность доказательств, представленных К. в обоснование ее доводов о заключении по существу договора участия в долевом строительстве и его оплате, и не создал условий для реализации положений статей 2 и 195 ГПК РФ и правильного разрешения возникшего спора.